CBD地段

每一個城市中最具戰略性(Strategic)的地段通常離不開「Central Business District (CBD)」，以香港為例便是還繞中環(Central)的地區，或者是人稱的「地王」。

若然有人認為高檔消費品的零售商的利錢豐厚，其實他們每天仍要承受地主(Landlord)加租的壓力，往往擁有高人流地段商業物業的投資者是極具「議價能力(Bargaining Power)」。

舉位於中環、金鐘等不乏白領地區的咖啡店為例，一杯咖啡其中最大的成本不是咖啡豆或員工成本，而是向地主每月支付的昂貴租金。為何租金高，原因是「Scarcity」，亦即中國人述語「物以罕為貴」。

人流高的黃金地段不多，加上中產白領不會介懷多付二三十大元買一杯咖啡，因此咖啡店經營集團仍需「付貴租」以奪取有利地位，或即「兵家必爭之地」。


擁有不少「CBD」商業物業的香港大地主:

A) 港鐵(66): 地鐵沿線上蓋物業，其中不乏中環(IFC)、金鐘以及西九龍(ICC)的戰略性物業。不足之處可能是不夠集中，其物業資產有平有貴。


B) 香港置地(HK Land): 怡和(Jardines)系旗下一重要資產。從香港開埠至20世紀70年代，怡和洋行(Jardine Matheson)旗下的香港置地從港英政府的政策傾斜下坐擁不少中環心臟地帶的物業，例如「The Landmark」、「Prince's Building」、「Jardine House」、「Exchange Square」等等。

不過自從怡和系於1990年初將公司和旗下多家子公司的上市地點從香港移至新加坡或者倫敦後，相信很少香港投資者對其有興趣。


C) 太古A(Swire Pacific A) (19): 與怡和相反，在1980年初香港前途問題之陰影下，另一英資財團太古大舉投資於香港地產項目，先是將「太古船塢」重新發展成「太古城」，其後分別發展位於金鐘的「太古廣場」(從1980年代末分三期發展至2004)、九龍城的「又一城」，以及位於東區鰂魚涌的「太古坊」。近年，太古開始投資於國內的收租物業項目(北京朝陽區、北京三里屯、上海靜安區大中里、廣州天河區太古匯)，並調派與中央關係良好的陳南祿出任「太古(中國)」的主席，可能有一番作為。

太古同時持有國泰(293)的40%股權，亦直接及間接持有港機工程(44)之60%股權。國泰和港機工程亦是戰略性資產。


D) 九龍倉(4): 船王包玉剛於1980年的「九龍倉爭奪戰」中擊敗怡和系，嬴取九龍倉的控制權，現時九龍倉由包玉剛的女婿吳光正掌權。九龍倉一直坐擁尖沙咀的地王「海港城」，亦於1990年代將銅鑼灣的舊電車廠改建為「時代廣場」，而時代廣場亦是銅鑼灣一核心購物區。

九龍倉近數年亦大舉投資國內物業項目，其中包括住宅和商業物業發展。


E) 香港上海大酒店(45): 由嘉道理家族持有的「大酒店」，坐擁另一尖沙咀地王「半島酒店(Peninsula Hong Kong)」。半島酒店是香港現存歷史最悠久的酒店，也是香港以至全球最著名、最豪華的五星級酒店之一。「大酒店」亦於世界各大城市持有酒店資產(註: 酒店亦可被視作為收租物業)以及山頂纜車(Peak Tram)經營權。嘉道理家族亦持有中華電力(2)的控股權。


F) 希慎(14): 希慎以在銅鑼灣發展樓宇及酒店起家，現時的物業亦多位於 利園山附近(友邦中心、 宏利保險大廈、 禮頓中心、利園、 利舞臺廣場等等)，故有「銅鑼灣地王」之稱。但希慎的不足之處是管理層作風太保守，近十年沒有大型的地產發展計劃(除了興利中心重建項目外)，這亦令股價長期相對「NAV」有大折讓。