香港樓市

一般而言，本地樓市與股市有一定的關係性，即使在時間上樓市的走勢通常滯後於股市。

中短期而言(1至3個月)，在09年第1季本地股市的升浪(能否持續則是另一議題)、以及炒家重投市場，可能有機會推動樓房價格。

然而，小陽春之後可能會發生的事情，可能從近星期一些大型發展商的行動便有所啟示 ----> 出貨

風力發電

相對太陽能而言，現時風力發電在技術上以及成本效益上較為成熟和具實用性。

相對傳统火力發電而言，風力發電較前者為潔淨。在成本效益而言，近年風力發電的成本並不算太過昂貴，並為相關企業帶來一定水平的盈利。

或者這亦能解釋為何全球最大的風力渦輪機製造商維斯塔斯(Vestas; 2007年全球市占率達27%)近年於中國大力投資，並努力實現零部件供應鏈的本土化和定制化。

在中國市場，現時超過75%的新增裝機容量訂單被國內的渦輪機製造商(華銳風電、金風科技、東方電氣等等)獲得。

在強大的綠色能源需求下，相信風力發電市場在未來5年的增長率將會十分強勁

而未來中國的風力發電市場主要由5至7間企業占有大部份的市場，正如國家發改委能源研究所副所長李俊峰表示: 「考慮到全球市場上入流的製造商僅有不到十家，整合是遲早的事——中國最多只需要七家。」

值得留意，中短期的供過於求情況可能亦是一項風險。中國在將所有新渦輪機連上電網方面存在嚴重滯後，這可能導致產能過剩，尤其在內蒙古。

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分析：丹麥風力“刮”向中國
(Financial Times; 20 Apr 09)

對於用在中國的產品，全球最大的風力渦輪機製造商維斯塔斯(Vestas)正努力實現本土化和定制化，希望借此保持對積極進取的中國競爭者的領先地位。

儘管這家在哥本哈根上市的企業看到，在中國市場迅猛擴張之際，自己的全球市場份額有所下滑，但其首席執行官迪特萊烏•恩格爾(Ditlev Engel)上周仍堅稱，自己不會打價格戰。在中國市場，超過75%的新增裝機容量訂單被國內競爭對手得到了。

“從長期來看，我們為大型電廠提供的產品，將使它們獲得最低的單位發電成本，”恩格爾在維斯塔斯位於內蒙古的新工廠接受採訪時說道。內蒙古位於中國北部，是中國風能熱潮的中心地區。

據中國風能協會(China Wind Energy Association)稱，中國去年的總裝機容量增長一倍以上，超過了1.2萬兆瓦，如今，中國已成為全球第四大風力渦輪機市場，增速是世界其他地區增速的3倍以上。

大部分增長出現在內蒙古：那裏草原遼闊，人口稀少，傳統上遍佈著牛羊。如今，那裏的渦輪裝機容量為3735兆瓦，差不多是中國總容量的三分之一。

2007年，維斯塔斯的全球市場份額為27%，較幾年前逾30%的比重有所下降。

去年，維斯塔斯占中國新增總容量的比重為9.6%，成為中國最大的外國供應商。

不過，這與中國本土競爭對手的成就相形見絀。華銳風電(Sinovel)、金風科技(Goldwind)和東方汽輪機(DEC)這三大中國本土渦輪機製造商各占了近20%的新增容量。

中國政府計畫在2020年前使全國風力裝機容量達到3萬兆瓦。在這個雄心勃勃的目標驅動下，大量其他公司湧入了中國風電業；目前有超過70家企業生產風力渦輪機。

國家發改委能源研究所副所長李俊峰表示：“考慮到全球市場上入流的製造商僅有不到十家，整合是遲早的事——中國最多只需要七家。”此外，中國在將所有新渦輪機連上電網方面存在嚴重滯後，這可能導致產能過剩，尤其在內蒙古。發改委是中國主要的經濟政策制定者。

維斯塔斯正試圖解決這一問題。為了與本土競爭對手相抗衡，這家丹麥公司已將其90%的供應鏈本土化。

維斯塔斯還通過自己的部分中國工廠為亞洲其他市場服務，以此從降低要素成本中獲益。

在位於呼和浩特的新工廠，維斯塔斯計畫針對內蒙古風力強度穩定在低至中級的情況，製造一種尺寸較小但葉片較大的渦輪機。恩格爾表示：“這是我們首次為哪個市場定制一種產品。”

對於通常沒有良好道路、地勢不平的安裝地，該公司還提供29米長的葉片和笨重的渦輪機的免費運輸服務。特製渦輪機開發團隊技術主管埃貢•伊貢•波爾森(Egon Hygom Poulsen)表示：“在歐洲，風塔可以建在容易出入的耕地上，但在中國卻不行。”

維斯塔斯計畫於4月28日發佈第一季度業績報告。該公司去年實現收入60億歐元，淨利潤為5.11億歐元（合6.74億美元）。

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丹麥風力渦輪製造商搶灘中國市場
(WSJ; 22 Apr 09)

由於急切地想抓住中國日漸發展的風力發電市場﹐丹麥風力渦輪製造商Vestas Wind Systems A/S正在擴大生產﹐並剛剛在中國內蒙古設立新廠﹐生產為當地狀況專門定做的葉片更大的渦淪。

Vestas中國業務總裁安德生(Andersen)接受採訪時說﹐新的工廠將在年底達到最大產能﹐屆時可年產渦輪800臺。

中國國家能源局官員方君實週一說﹐受要求發展清潔能源的政令推動﹐中國風力發電行業正在飛速發展﹐到2020年發電容量將達到1,000億瓦﹐比最初的目標高出兩倍以上。

中國經濟飛速發展﹐但以煤炭為主的能源結構造成環境污染不斷惡化﹐對此﹐中國政府一直致力於提高替代能源的能量產出。雖然煤炭還將在能源結構中長期佔據主導位置﹐但風能領域的發展速度已經令業內人士也為之驚嘆。

中國目前每年發電量為7,000億瓦﹐其中只有一小部分來自風力發電（約125億瓦）﹐但這已經高於早些時候的目標﹐即到2012年風力發電量達到100億瓦。

方君實說﹐到2020年﹐中國發電總量預計將達到14,000-15,000億瓦﹐其中火電廠約佔9,000-10,000億瓦。

中國製造商目前把持著國內風力渦輪市場大約四分之三的份額﹐但Vestas這類外國廠商正極力打入中國市場﹐宣稱自己擁有更好的技術﹐產品能效更高、更為可靠﹐因而從長遠看可提供更高的回報。Vestas去年在中國佔有大約10%的市場份額﹐中國是該公司第二大市場。

2005年進入中國時﹐Vestas僅有45名在華員工﹐預計到今年年底該公司在華員工人數將超過3,000人。自2005年以來﹐這家公司已經在工廠及相關設施上投入了5.5億美元。

安德生說﹐我們對於在中國的發展雄心勃勃。

不過﹐雖然中國政府承諾要大力發展風能﹐其發展速度超過計劃中的核能﹐但在風力發電場的管理以及將它們接入國家電網等方面仍然存在諸多問題。

中國風力條件最好的地方位於內蒙古偏遠地區﹐與煤炭蘊藏量最為豐富的地區相距不遠﹐但離上海和深圳這類急需電力的沿海中心城市卻有數千里之遙。

這種情況令一些風力發電場進退兩難﹐不過中國規模龐大的經濟刺激計劃中包括對國家電網進行升級的項目﹐這可能有助於緩解這些問題。還有一些風力發電開發商抱怨中國只看報價的投標體系﹐這種體系會優先選擇報價最低的投標商﹐而不是最環保的技術﹐這樣一來﹐風力在經濟上就沒有優勢。不過﹐安德生說﹐如果開發商瞭解他們的能源產出的長期成本﹐上述體系還是可以發揮作用。

安德生說﹐Vestas的新型渦輪V60是首個專門為特定市場（內蒙古）開發的渦輪﹐並經過了精心設計﹐即使在崎嶇的路段也可以用很方便地用卡車裝運﹐並能在風力較低的狀況下運行。

2007年﹐Vestas生產的渦輪總產能達5000兆瓦。該公司計劃到2010年將產能提高一倍。去年該公司在中國銷售的渦輪總發電產能為600兆瓦。

中國的經濟增長力度

近日金融時報的一篇文章中提及香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority)對中國經濟的研究，發現中國的就業增長和投資有很大一部分源自出口。因此每當出口增長每出現10%的下滑，GDP增幅就會下降2.5%。

因此歐美市場的疲弱消費所引致的中國出口下跌，有可能於09年5月至8月份其間影響中國的就業以及內部消費。中國出口增長已從2008年第三季度的增長20%，跌至今年迄今的萎縮20%(按年變化)。

這亦解釋為何一些國際性超國家(Supranational)的經貿財金組織，例如OECD、Asian Development Bank以及World Bank等，自2009年3月起開始調低對中國以及亞太區的2009年經濟預測。

亞洲開發銀行(Asian Development Bank)於2009年3月31日將中國今年經濟增長預期下調至7%﹐原因是全球金融危機給中國經濟帶來的衝擊遠遠超過此前預期。亞洲開發銀行曾在去年12月份公佈的半年度《亞洲經濟觀察報告》(Asia Economic Monitor)中預計﹐作為世界第三大經濟體的中國2009年經濟將增長8.2%。

值得注意，在中央政府的大量基建投資以及國有銀行加大放貸力度下，2009年中國GDP增長應能至少維持5%，但是經濟放緩以及企業盈利率下降的風險仍然值得留意。

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中國出口依賴有多大?
(Financial Times; 16 Apr 09)

隨著中國出現初步的經濟回升跡象，有關這個新近成為全球第三大經濟體的國家可能使自己與美國經濟脫鉤的理論再次浮現。這種脫鉤論在去年秋季全球經濟下滑期間曾顯得愚蠢。

但是，中國要想與全球放緩真正“脫鉤”，它將需要表明，自己的增長並非依賴出口。

出口約占中國國內生產總值(GDP)的40%。長期以來，經濟學家一直圍繞出口在中國經濟驚人擴張過程中的角色展開爭論。

中國經濟今年的表現，包括週四公佈的首季GDP資料，將有助於回答上述問題。

這是一個關鍵的議題。得益於積極的政府政策，預計中國經濟將於今年晚些時候出現反彈。但是，對於中國是否將恢復8%-9%的年增長趨勢，抑或將在一段時期內面對相對遲緩的擴張，這將在很大程度上取決於出口究竟有多重要。

有一派觀點認為，近年中國經濟增長大部分是由國內需求、而非出口推動的。

瑞銀(UBS)經濟學家喬納森•安德森(Jonathan Anderson)辯稱，只有大約8%的勞動力實際上受雇於出口行業，而且即使在中國近年貿易擴張巔峰時期，淨出口也只占經濟增幅的六分之一左右。“無論以何種標準衡量，中國都是受出口影響最小的亞洲經濟體之一，”他表示。

雖然中國的總體出口數字龐大，但一些研究者相信，這些資料嚴重誇大了出口部門的重要性，理由是中國的許多出口工廠只是組裝在其他地方製造的部件。

最引人注目的例子之一是蘋果電腦(Apple)的iPod。去年，加州大學伯克萊和歐文分校(University of California at Berkeley and Irvine)的經濟學家發表了一份相當說明問題的研究論文，描繪了iPod製造過程中的經濟增加值。雖然該產品從中國工廠出廠時價格達到150美元，但他們估計，其中僅有約5%實際上是在中國創造的，因為關鍵元件都是進口的。此外，中國工人在該產品整個製作過程所支付的工資總額中，僅得到大約2%。

“通過在中國組裝，產品的增加值很可能最多也只有幾美元，”葛列格•林登(Greg Linden)、傑森•德崔克(Jason Dedrick)和肯尼斯•克萊默(Kenneth Kraemer)總結道。

一些研究者辯稱，受出口的影響相對較小，是2001-02年全球科技股泡沫破裂時，中國僅受到輕微影響的原因所在。

然而，自去年秋天中國經濟隨著全球危機的加深而急轉直下以來，上述結論受到了嚴密審議。按照有些計算，中國去年末季GDP環比持平。

在一些經濟學家看來，與科技股泡沫破滅進行對比是站不住腳的。自那時以來，中國的出口機器已快速擴充，在GDP中所占份額大致上已經翻番。其結果是，歷史模型或許毫無價值。甚至連政府官員也承認，對於中國經濟與出口之間的聯繫有多緊密，人們缺乏共識。

推算出口重要性的最新努力，帶來了一些戲劇性的結論。香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority)的崔曆和兩位同事採用中國內地各省政府的資料，來計算出口給工廠投資、就業和消費帶來的“溢出效應”。

他們發現，近年中國的就業增長和投資有很大一部分源自出口。他們的結論是，出口增長每出現10個百分點的下滑，GDP增幅就會下降2.5個百分點。

鑒於中國出口增長已從2008年第三季度的增長20%，跌至今年迄今的萎縮20%，這是一個非常悲觀的結論。他們表示，疲弱出口的經濟影響“遠大於僅考慮出口直接影響時的情形”。

對中國外部處境感到擔心的另一個理由是，該國仍有巨額經常帳戶盈餘，接近GDP的8%。儘管經歷危機，今年首季的盈餘仍高於去年同期。

短期而言，這實際上將幫助推高總體增長數字，因為將會有淨出口的貢獻。不過，隨著美國和其他國家的貿易逆差縮小，一些經濟學家擔心，中國仍可能面對一次外部帳戶的痛苦調整。

“全球衝擊已掃除了世界上許多宏觀經濟失衡，”美國外交關係委員會(Council on Foreign Relations)的布拉德•塞澤爾(Brad Setser)表示。“但中國的貿易順差仍繼續上升。”

香港電車公司

談電車的、乘電車的不一定是「電車男」，還可以是一群多年享用電車服務的市民，而香港電車的服務已經超過100年(香港電車的服務自1904年起至今)。

一直持有「香港電車(Hong Kong Tramways)」的九龍倉(4 HK)，剛宣布將50%股權賣給法國威立雅運輸集團，而作價介乎HK$100M至HK$1B之間，就當是HK$400M至HK$600M。

據了解，香港電車2008年車票收入約HK$150M，還有HK$50M的廣告收益，2008年廣告收益增長較為顯著，錄得小額盈利。

可能大家有興趣知道為何九龍倉會將50%香港電車股權賣出，而為何電車公司在多年微利下(甚至可能有些年份會虧損)仍沒有加車費(自1998年起電車收費一直是HK$2)?
- 九龍倉從香港電車獲得最大收益(九龍倉於1974年收購香港電車)，相信是前身為電車廠的銅鑼灣「Time Square」商業地產發展
- 因此有可能即使電車業務不能獲取大額盈利，仍無傷大雅
- 然而，有可能九龍倉欲以付出有限的力氣令電車業務(尤其是廣告收益)的盈利能力上升，其中一個有效的方法當然是將經營權(以及部份股權)交給專業的運輸集團。


相信新股東「威立雅運輸集團」接手經營後，會優化電車的經營模式，以便增加廣告收益。威立雅運輸集團計劃由中環天星碼頭至會展中心，興建一條旅遊電車循環線，並放進6代的電車，包括第一代的單層電車。

筆者亦估計即使將來每程電車車資由HK$2增加至HK$2.5(甚至是HK$3.0)，亦會仍然是收費廉宜的交通工具，並不會大幅影響乘塔電車的人數(Demand Inelastic)。

不排除「電車公司」未來的一年收入增加走HK$250M至HK$300M不等(2008年收入為HK$200M，並假設僅能收支平衡)，這亦暗示每年新增的盈利為HK$40M至HK$80M不等。

法國威立雅運輸集團能分攤的每年盈利為HK$20M至HK$40M(平均每年盈利為HK$30M)，以HK$300M至HK$700M的價錢買入50%香港電車的股權，亦暗示13.3至20倍市盈率(預計平均市盈率為16.7倍)，作價亦算是合理。

別忘記電車公司未來的實際盈利可能比預期為高，而上述的估計工作僅能以有限的數據為預測的假設。


1988年香港電車的廣告
(http://www.youtube.com/watch?v=MIbLk3PCaqg&feature=related)



第一代的電車圖片(1904)
(First-generation tram was single-deck. It appeared on the streets of Hong Kong in 1904)



較為現代的電車圖片

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電車引入法國股東發展新線
(明報)4月7日 星期二 21:55
九倉出售電車一半股權予法國威立雅運輸集團，涉款數以億元計，威立雅即日起接管電車的營運工作。

九倉運輸投資有限公司與威立雅運輸集團簽訂合作協議，合作經營電車業務，各佔一半權益。公司董事易志明表示，他們引入威立雅集團，是希望獲得對方豐富管理經驗，因集團在全球28個國家有經營交通運輸業務。

易志明指出，威立雅對於本港的窄軌電車，有豐富的營運經驗，兩年多前與九倉商討合作，最終達成協議。威立雅即日起，接管電車的營運工作，他們強調，短期沒有改變電車的票價，保障電車服務的質量及安全，他們更稱讚本港電車有長久歷史及有效率，無意改變其外型。

威立雅高層在記者會上被問及威立雅入股電車5成股權所涉的款項，他們指出，不能透露細節，只表示，價錢介乎雙位數至三位數百萬歐元，即1千萬歐元(約1億港元)至1億歐元(10億港元)，但他拒絕說出具體數字。

電車引進新股東後，才展開新的擴展大計，易志明在記者會上透露，公司曾希望在中環灣仔填海區，興建電車系統的計劃，他們經過初步的研究，認為計劃是可行的。他們計劃由中環天星碼頭至會展中心，興建一條旅遊電車循環線，並放進6代的電車，包括第一代的單層電車，吸引旅客。

否極泰來

當壞消息已經出盡後，包括經濟下滑、美國本土汽車銷售不濟、來自日本同行的競爭、長期偏高的員工成本、甚至連通用汽車(General Motor; GM US)亦接近破產邊緣之際，只要出現一些好消息(或者是比預期沒有那麼差的事情發生)，美國汽車股(或者是相關的股票)可能會出現否極泰來的情況。

潛在的中短期好消息:
1) 偏高員工成本之長期結構性問題有望解決，亦即結構性的營運改革
2) 政府注資(先決條件亦是汽車企業為第1點的問題作出改革方案)
3) 好車廠，壞車廠的分開營運計劃
4) 美國本土汽車可能銷售見底
5) 環保電動車的推出

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美國汽車製造商初見希望之光
(WSJ; 2 Apr 09)

儘管數據顯示3月份汽車銷量再次大幅下滑﹐但汽車製造商週三卻表現出了一絲樂觀情緒﹐稱他們看到了這個行業可能正在觸底、復蘇即將開始的跡象。

所有大型汽車製造商的銷量都比去年同期至少下降了36%。Autodata Corp.的數據顯示﹐美國市場的轎車和輕型卡車總銷量為857,735輛﹐比去年同期下降了37%。不過這高於2月份688,909輛的銷量﹐而且還是去年9月以來的最高水平。2月份銷量比上年同期下降41%。

受到密切關注的折合成年率的銷售量為986萬輛﹐大大低於幾年前1,600萬輛以上的通常水平﹐但高於2月份的912萬輛。

豐田汽車公司(Toyota Motor Corp.)集團副總裁卡特(Bob Carter)在一個電話會議上說﹐我相信我們正處在汽車業觸底的過程中。卡特說﹐豐田3月份銷售量比2月份增長了18%﹐這可能是已經觸底和一些樂觀情緒正在回歸市場的非常初步的跡象。

通用汽車公司(General Motors Corp.)高級銷售分析師迪吉瓦尼(Michael DiGiovanni)說﹐他預計第二季度汽車銷售將出現“非常﹐非常穩定的回升”。他稱這是市場轉好的最初的跡象。克萊斯勒公司(Chrysler LLC)副董事長兼總裁普萊斯(Jim Press)說﹐市場開始出現一線生機﹐需要像幼苗那樣加以呵護。同通用汽車一樣﹐克萊斯勒也在從政府尋求更多的援助。

3月份銷量的上升也得益於對汽車租賃公司等批量購買客戶的銷售。通用汽車稱﹐共向集團客戶出售了36,000輛汽車。這個數字低於上年同期﹐但高於2月份。

據知情人士說﹐克萊斯勒共向集團客戶出售了約30,000輛車。隨著對個人消費者銷售的急劇下滑﹐豐田汽車和現代汽車公司(Hyundai Motor Co.)等外國汽車製造商在過去一年里也加強了對集團客戶的銷售。對集團客戶銷售的利潤往往低於對普通消費者的銷售。

向買家提供的高額優惠也推動了3月的銷售。根據網站Edmunds.com的數據﹐汽車製造商在3月份每售出一輛汽車平均就提供了創紀錄的3,169美元的優惠。這個數字比上年同期增加了733美元﹐增幅高達30.1%﹐比2月份增加了171美元﹐增幅為5.7%。

汽車製造商認為﹐經濟的先行指標表明需求可能在第二和第三季度有所回升。

福特汽車公司(Ford Motor Co.)經濟學家莫里斯(Emily Kolinski Morris)在談到消費者信心企穩的報告時稱﹐我可以說﹐我們這幾週已經看到一些令人鼓舞的跡象﹐經濟衰退的步伐可能正在放緩。2月份的新屋開工數也出現了增長。

福特汽車的管理人員說﹐積極的跡象還包括二手車價格的上漲﹐市場上更多的現金買家﹐以及預計能夠提振集團銷售的政府和其他大規模汽車買家將重返市場。

不過莫里斯指出﹐信貸狀況、汽車業重組的風險﹐以及消費者心理看來都可能對汽車業的銷售結果產生了影響。目前這個結果比根據歷史表現的任何模型所能預測的結果都更糟糕。

3月底時奧巴馬總統拒絕了通用汽車和克萊斯勒的復蘇計劃﹐並談到可能會進行破產重組。還不清楚這會對總體銷售有何影響。但福特汽車銷售分析師皮帕斯(George Pipas)週三向分析師和記者表示﹐上週我們的確看到情況已開始好轉。

重申黑馬之選

黑馬的味道，看來越來越濃，其有效率而具彈性的貨幣以及財務政策或許開始見效，雖然一切仍是言之尚早。有一點值得留意，英鎊可能已經見底，弱英鎊正發揮其作用。

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Pound Climbs Against Euro After U.K. Manufacturing Index Rises
(Bloomberg; 1 Apr 09)

By Kim-Mai Cutler

April 1 (Bloomberg) -- The pound advanced to its strongest against the euro in two weeks after a U.K. manufacturing index climbed in March to the highest level in five months.

The British currency also rose for a second day versus the dollar as world leaders arrived today for the Group of 20 summit in London, where they aim to formulate plans to overcome the global recession. Gilts advanced after the U.K. sold all 3.5 billion pounds ($5 billion) of six-year notes at an auction and the Bank of England bought the same amount of securities as part of an asset-purchase program designed to lower borrowing costs.

“Euro-sterling in the mid-to-low 90s is very, very overvalued,” said Martin McMahon, a Zurich-based currency strategist at Credit Suisse Group AG. “This quarter is probably the final leg of sterling weakness.”

The British currency advanced to 91.74 pence per euro by 5:45 p.m. in London, from 92.56 pence yesterday, and traded at 91.55 pence earlier, its strongest level since March 16. The pound rose to $1.4412 from $1.4323.

An index based on a survey of factories climbed to 39.1, from 34.7 in February, the Chartered Institute of Purchasing and Supply and Markit Economics said today.

The pound has risen almost 1 percent against the dollar in the past month as policy makers announced the unprecedented step of printing money to buy government and corporate debt to lower borrowing costs as part of so-called quantitative easing.

Gilt Sale
“So far, sterling hasn’t suffered markedly from the commencement of quantitative easing operations and we see the pound making gains, especially against the euro, as the European Central Bank looks increasingly likely to implement its own brand of quantitative easing,” Gareth Berry, a strategist at UBS AG in London, wrote in a note to clients today.

The U.K. sold all the six-year gilts in its first offering of non-inflation linked bonds since failing to find enough buyers at an auction last week. The Debt Management Office, which oversees bond auctions on behalf of the Treasury, received 2.23 times as many bids as securities offered.

The notes are within the range of gilts the Bank of England is buying as part of its so-called quantitative easing program. The central bank pledged on March 5 to buy gilts due within five and 25 years after saying it would begin quantitative easing. It bought 3.5 billion pounds of gilts today, getting 4.4 billion pounds of offers to sell, it said in a statement.

Investor Appetite
“There is appetite for issues that fall within the Bank of England’s quantitative easing zone,” said Richard McGuire, a fixed-income strategist in London at Royal Bank of Canada. “This shows the Bank of England needs to be there to support sufficient investor appetite, given the poor supply picture.”

Gains in government bonds sent the yield on the two-year note four basis points lower to 1.14 percent. The 4.25 percent security due March 2011 climbed 0.08, or 80 pence per 1,000- pound face amount, to 105.93. The 10-year yield fell three basis points to 3.13 percent. Bond yields move inversely to prices.

British government bonds lost 0.8 percent in the first quarter, according to Merrill Lynch & Co.’s U.K. Gilts Index. U.S. debt handed investors a loss of 1.4 percent, according to the firm’s U.S. Treasury Master Index.

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U.K. House Prices Unexpectedly Increased in March (Update1)
(Bloomberg; 2 Apr 09)

By Jennifer Ryan

April 2 (Bloomberg) -- U.K. house prices unexpectedly rose for the first time since October 2007 after the Bank of England’s interest-rate cuts attracted buyers to the property market, Nationwide Building Society said.

The average cost of a home jumped 0.9 percent in March from the previous month to 150,946 pounds ($218,000), the mortgage lender said in a statement today. All 13 economists in a Bloomberg News survey predicted a decline.

Mortgage approvals rose to a nine-month high in February, evidence the slump in housing transactions may be starting to ease after a 15.7 percent drop in prices during the past year. The Bank of England reduced the benchmark interest rate to a record low of 0.5 percent last month and started buying assets with newly created money to fight Britain’s recession.

“It is far too soon to see this as evidence that the trough of the market has been reached,” Fionnuala Earley, chief economist at Nationwide, said in the statement. “The willingness of borrowers to return to the market is encouraging and likely to in part reflect the falling cost of borrowing.”

The pound climbed as much as 0.5 percent against the dollar after the release of the report. The currency traded at $1.4573 as of 8:12 a.m. in London. Economists predicted a 1.5 percent house-price drop on the month, according to the median survey estimate.

Buying Plans
U.K. homebuilder Bellway Plc plans to “step on the gas” in land purchases as house prices may not fall much further, Chief Executive Officer John Watson said March 31. “There may well be further falls, but it’s not going to be another 25 percent, so you’re getting nearer to a bottom,” he said.

Central bank policy maker Spencer Dale said last week that there are signs the U.K. housing market has stabilized, though it still looks in a “bad state.” Economists at UBS AG and Goldman Sachs Group Inc. said last month that there may be evidence of “green shoots” as mortgage approvals pick up.

Banks granted 38,000 home loans in February, up from a trough of just 27,000 in November, Bank of England data showed this week. Lenders have hoarded cash after racking up more than $1.2 trillion in losses worldwide.

The bank has started to buy 75 billion pounds of corporate and government bonds to stimulate spending and revive growth by lowering borrowing costs. Prime Minister Gordon Brown has also offered banks including Royal Bank of Scotland Group Plc billions of pounds in credit guarantees.

The U.K. economy shrank 1.6 percent in the fourth quarter, the most since 1980, and the Organization for Economic Cooperation and Development forecasts British gross domestic product will fall 3.7 percent this year.

A separate report showed labor unions clinched annual pay raises at a median 3.4 percent in the three months through February, down from 3.5 percent in the same period a year earlier, researcher Incomes Data Services said.